靈活性樓宇:滿足ABW新型工作模式的未來辦公空間

2021-10-08 14:16 來源: 打印 掃碼手機看

以往的辦公空間只是一個靜態環境,員工每天朝九晚五地去辦公樓完成日常工作。但隨著城市辦公空間租金的持續攀升、政府和企業對于綠色樓宇的可持續合規性要求日趨嚴格,疊加全球疫情的反復波動,未來的辦公模式將會發生巨大變化。根據 WORKTECH 學院進行的大中型企業房地產領導意見調查顯示:生命科學行業的遠程辦公比例為 50%,而在金融行業,許多銀行已經宣布將遠程辦公的比例調整為 60%,這意味著員工每周將只有三天會在辦公室里工作。更高的遠程辦公比例下,越來越多的公司采取ABW(Activity-based working)新型工作模式,即員工共享辦公。

新模式新挑戰

新模式下,員工可以更加自由地選擇工作方式,利于他們激發創造力并更高效地開展工作,但與此同時,企業對辦公空間提出了新的要求。一方面,需要提供足夠的空間變化,滿足不同的任務需求,同時能夠迅速改變,成為促進工作的高效工具。另一方面,和以前可以通過定期的日常考勤來保證穩定和可預測的辦公室占用率相比,現在則需要考慮更多動態的因素。這些要求對于許多使用年限已超過 20 年且預計可以再使用年限超過 50 年的辦公樓宇而言,構成了極大的挑戰。

靈活性樓宇:滿足ABW新型工作模式的未來辦公空間

傳統辦公樓宇的本質是用于辦公的簡單物理空間。業主、樓宇管理者和企業租戶并不知道是誰在這些樓宇里面工作,也不知道樓宇中的員工如何分配時間,更不清楚這些員工需要與哪些系統進行交互操作。這導致樓宇最終使用者無法根據自身需求改變所處空間的環境條件(如光線、溫度、百葉窗開合等),而樓宇管理者也不能根據空間的用途進行運維及能耗優化;樓宇業主和投資者會因樓宇設計簡陋且不夠靈活而導致的產品競爭力和資產增值能力下降而感到困擾。在ABW模式的大趨勢下,辦公樓宇及商業房地產行業面臨著一系列問題急需解決:

安全問題:企業組織需要全面關注員工的安全、健康。員工期待全面掌控自己所處的工作環境,而不是暴露在過度擁擠的空間或糟糕的空氣中。為了提高員工的安全感,非接觸式、聲控和移動互聯網技術是許多企業組織正在考慮應用的解決方案之一。

員工體驗:除了基本的健康和衛生因素,企業需要在提供更多有益于健康設施的同時,降低空間密度、噪音和干擾。因為ABW模式讓員工在工作中擁有更多的自主權和控制權,只有改變以前的辦公環境,打造更加以人為本的辦公場所,才能滿足他們個性化的體驗需求。

創新設計:ABW模式下的辦公室將變成一個可供員工自主選擇的、以事件為中心的靈活空間。因此,辦公室需要采用更具特色的設計和豐富、靈活的設施,讓空間變得多功能化,以適應不同工作場景下的多元化使用需求。比如,減少單人辦公桌的數量,增加人們可以面對面交流的咖啡休閑區和協作區。

辦公室即平臺:ABW模式下,員工會在不同地點工作。他們需要與工作場所的系統和軟件建立便捷的連接,以實現高效的遠程協作。因此,擁有基于連接順暢的開放系統和具有彈性以及適應性技術的基礎設施,將分布在不同物理空間中的辦公室打造成為統一無縫的員工體驗平臺,已經成為辦公場所構建的最基本需求之一。這需要辦公空間的運營、人力資源、IT團隊通力合作。

運營效率:無論在何時,樓宇的運營效率都是投資者、業主和企業最關注的問題之一。而在ABW模式下,這些利益相關方對于運營效率的要求將進一步提高。數字化轉型是目前幫助樓宇提升運營預見性和降低成本的最有效路徑之一。

數據運用:透過數據的采集和分析,人們可以更多地了解樓宇的實際運作方式。在空間使用率和用途變得更加不確定的ABW模式下,辦公樓宇的數據采集能力和運營團隊的數據分析能力需要進一步提升。基于數據驅動可以做出更加行之有效的決策,包括主動管理空間和控制能源成本、對不斷變化用戶需求的快速響應以及對空間更加高效的分配等。人工智能和物聯網技術將這一領域發揮關鍵作用。

你的辦公樓夠“靈活”嗎?

面對一系列挑戰,施耐德電氣與WORKTECH 學院聯手提出了一個全新的、將經濟性和體驗感作為支撐的——靈活性樓宇E5 模型,展示在企業辦公環境中增強靈活性所能實現的目標,幫助企業在構建靈活性樓宇時提供重要參照。

從房地產租賃角度,我們可以將靈活性樓宇理解為一棟能夠讓企業隨著員工人數波動而快速入駐或者搬出的寫字樓或其他形式辦公空間。它能夠充分滿足企業的ABW運營模式需求,為員工可以自行決定在何時何地工作的靈活機動工作方式,提供一系列的多樣化工作場景環境,在支持不同類型辦公活動和工作方式的同時,為企業節省更多的空間面積。

E5 模型的支柱是體驗(根據不斷變化的需求創造更好、更健康的用戶體驗)和經濟(實現空間管理和能源使用的運營經濟性)的結合。為辦公樓宇市場帶來的好處可歸納為三個對未來至關重要的觀念:高效(最大限度地提高效率,降低復雜性并提高運營可見度)、參與(通過數據和設計提高用戶對樓宇的參與度)和環保(完成關鍵的可持續性目標,實現碳減排)。

靈活性樓宇:滿足ABW新型工作模式的未來辦公空間

在靈活性樓宇中,空間的內部環境(照明、溫度、室內空氣質量等)可以根據樓宇管理系統(BMS)的下發的指令來調整。比如,用戶可以根據自己的喜好在手機等移動設備的人機交互界面,調整自己所處辦公空間的百葉窗開合、新風系統停啟、空調送風溫度等。而具備更高權限的管理人員還可即根據團隊的運作需求,在這個界面對辦公空間的使用權限進行設置。這一系列極為便捷的操作,滿足了ABW模式下員工對于環境安全、體驗感方面的個性化高要求,給他們營造出更舒適的辦公空間環境。

靈活性樓宇中的各子系統普遍搭載了IP、以太網、藍牙、紫蜂等標準化的開放通信協議。入駐靈活性樓宇的企業能夠輕松將自身應用的各類辦公系統接入辦公空間,給員工搭建和部署一整套完整的遠程協作解決方案。這一舉措讓員工無論在何時或選擇在何地開始工作,都能與自己想要建立連接的團隊成員、合作伙伴或是客戶保持無縫的溝通與交流。而這也正是ABW模式可以實施的重要基礎和良好開端。

借助部署靈活性樓宇內部空間的海量傳感器,樓宇運營團隊可以全面掌握辦公空間內部的環境和運行數據。這是他們做出高效率決策的重要前提。而在一些搭載了智慧化應用、分析與服務的靈活性樓宇中,樓宇運營系統能夠對傳感器采集到的數據進行更加深度自動化分析,給樓宇運營團隊提供完善的使用情況分析報告,幫助他們實現設施故障的預防性和預測性維護。同時,根據ABW模式企業用戶使用或營業需求變化,樓宇運營系還能提示他們及時改變空間物理布局、開關人流量較低的區域等,全面優化空間使用率及樓宇投資回報表現。

此外,靈活性樓宇也可以延伸到能源管理領域。靈活性樓宇采用的智能分析技術,可以幫助辦公空間根據自身需求和電網能源單價峰谷變化,動態的從電網獲取能源。而某些智能分析技術還支持在樓宇周圍設置電動車充電裝置,將建筑物中的盈余電能傳遞給城市交通系統。這不但能降低樓宇的能源使用成本和支持新能源交通的發展,還可以幫助樓宇實現當前投資者、業主和企業都極為看重的辦公空間環境績效表現優化。

為轉變而設計,構建靈活性樓宇

當今世界,物聯網技術發揮的作用越來越大,因此在設計辦公室時不能照搬之前的參數。在不久的將來,辦公室的人數將變得難以預測,用戶的需求也將隨著時間變化。控制、機械和電氣系統將面臨不同的壓力。在選擇任何新系統或技術時,必須要考慮未來的空間使用和可能出現的新場景。為轉變而設計至關重要。

以“構建可持續、強韌性、超高效且以人為本的‘未來的樓宇’作為重要發展目標的施耐德電氣,已在樓宇行業深耕多年。通過持續不斷的技術研發和產品升級、迭代,施耐德電氣總結出了一整套面向樓宇市場的EcoStruxure智慧樓宇解決方案,并在醫療、商建、機場、酒店、數據中心、生命科學、集中供熱等7大行業領域實現深入應用。

為滿足越來越多企業開始實施和探索ABW運營模式的市場需求,施耐德電氣研發出一套具有行業示范效應的EcoStruxure互聯互通房間解決方案。該解決方案由溫控器及面板、傳感器及Zigbee設備、人機界面、閥門,控制器,服務器和樓宇運營管理系統幾部分構成。EcoStruxure互聯互通房間解決方案在滿足靈活性樓宇的房間控制需求,為樓宇強弱電系統提供穩定能源供應的同時,將樓宇中的所有子系統和物聯網設備進行整合,優化從暖通空調到照明和窗簾控制的系統運行。值得一提的是,這套基于前瞻性行業洞見和先進IT及OT技術打造的全新解決方案,既能被部署在新建的樓宇項目中,也能被應用于現有樓宇存量項目的系統升級,為樓宇行業及企業在ABW模式和面向未來辦公空間構建方面的探索,提供了更多創新選項。


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